房東必備寶典:凶宅危機下,房東如何自保?最完整的凶宅法律書籍
87折261元300
書號 : 5AW13
編/著者 : 黃偉琳
出版社 : 新學林
出版日期 : 2023-02-06
ISBN : 9789865263218
版別 : 1版
裝幀 : 平裝 18開 192頁
參考分類(CAT) : 民事實體法專論
  • 內容簡介
  • 退換貨
  • 團購說明
  • 購物與運費
內容簡介
本書特色
◆成大法律系研究所92高分論文編寫而成
◆本書蒐集300位民眾與估價師、律師、禮儀師等專業人士意見、並統計六十三件法院判決結果分析做成
 
  本書為釐清民眾凶宅定義,對三百人左右進行市調,並與內政部定義與法院見解做比較,探討各界對凶宅定義之不同處。其後並蒐集法院判決書中出租致凶宅案件,統計判決書中各凶宅估價報告之減損比例,得出平均減損比例後進一步分析燒炭、上吊、服藥與跳樓自殺四種形態對房價減損比例差異,並專訪兩位禮儀師,討論各類自殺對居住者心理影響差異。最後列出最高法院與高等法院凶宅案件,探討各界對凶宅見解差異可能因素並提出建議。
 
名家推薦:
施光訓(中信金融管理學院校長/教授)
陳運財(國立成功大學法律學系教授兼系主任)
葉婉如(國立成功大學法律學系副教授)
郭厚村(崑山科技大學助理教授、郭厚村不動產估價師事務所所長)
嚴庚辰(律師/嘉義律師公會第25、26屆理事長)
嚴奇均(律師/中信金融管理學院兼任助理教授)
黃信雄(地政士/國立成功大學法律研究所博士生)
謝宗諺(中華民國不動產經紀人聯合總會理事長、中信金融管理學院不動產經營分析研究中心執行長、中信金融管理學院副教授)
林真男(林媽媽租屋、林媽媽房屋總經理)
 
 
作者簡介
黃偉琳
Irwin Huang
 
學歷:
黎明中學、台南二中、成大化學系
成大法律系研究所碩士
 
現職:
中誠地政士事務所   地政士
中丞國際商務中心   總經理
名采築建設有限公司  副總經理
永康復華夜市管委會  董事
台南市電動車推廣協會 理事長
荒野保護協會南二團  攝影
 
 
前言
  凶宅為不動產瑕疵因素之一,但對比其他瑕疵因素諸如輻射鋼筋、海砂屋等而言,是其中最不科學且定義最不明確者,但影響房價的價值減損差額極大,且該瑕疵因素難以被修復,許多房屋被認定為凶宅後,市場價值就大幅降低,情況嚴重者甚至幾十年之後都無人承買,可見凶宅因素對不動產之影響。
  我自1997年從事地政士行業至今,偶有同業或仲介、律師朋友討論凶宅案件時,對凶宅的判斷標準皆眾說紛紜、莫衷一是,大家對凶宅定義認知差異極大,無論是凶宅事件是發生在專有、專用空間抑或共同使用部分時,都有人會認為是凶宅。至於凶宅的價值減損程度的認知差距更大,同一案件有人認為應有五成以上價損,有人認為僅有一成,此現象造成市場上不少交易糾紛,也讓我認為凶宅是個很值得研究的議題。
  本書是由我在民國110年1月初發表的碩士論文改編而成,我的論文發表後取得92高分。我在進入成大法律系研究所後,於碩一課堂間受蔡明樹律師學長建議,開始蒐集資料研究凶宅議題,從碩一開始到論文完成,共歷經了兩年半時間。論文初期為了釐清民眾對凶宅的定義,我請了近三百人做市調,從認識的仲介朋友、特斯拉車友群還有荒野保護協會的夥伴們,加上成大法研所同班的律師、檢察官、法官同學們都幫我做了這份市調,讓我可以在這約三百人的市調中,統計出一份最接近民眾對於凶宅的定義。
  論文中我蒐集了有關於凶宅在法院判決書中公布的估價報告數據進行統計,並分析四類自殺型態對於房價的價值減損,包含燒炭自殺、上吊自殺、服藥自殺與跳樓自殺四種形態,得到了各類自殺型態對於房屋的價值減損範圍,同時還專訪了兩位禮儀師,了解許多凶宅的相關知識。在論文的最後,我列出最高法院與高等法院所有出租致凶宅案件進行討論,以理解目前我國法律對凶宅案件的見解。
  本書是以我在成大法律研究所畢業時所發表的論文所改編,最後增訂了寫給房東建議部分。此次承蒙葉婉如老師細心指導,讓我的論文有了主要的研究方向與完整架構,在此僅致上我最高敬意。也感謝口試主席陳思廷老師,給了我此篇論文高分的肯定。最後要感謝估價師郭厚村老師的提點,郭老師本身是估價師,同時也是凶宅估價專家,接手許多法院凶宅估價案件,有了郭老師的跨界指導,給我不少啟發,也讓我的論文能夠與眾不同。在此也感謝三百多位幫我完成市調的朋友們,讓我釐清大家對於凶宅的定義。
  最後,要感謝我的家人在後面默默地支持我,讓我可以無後顧之憂地完成我的學業與論文。衷心感謝大家的幫忙讓我能夠完成這篇論文,期待這本書能為不動產交易安全盡點心力,也能給房東多些法律建議,讓這塊土地可以持續前進、美麗。
 
 
目錄
推薦序 施光訓 i
推薦序 陳運財 iii
推薦序 葉婉如 v
推薦序 郭厚村 ix
推薦序 嚴庚辰、嚴奇均 xi
推薦序 黃信雄 xiii
推薦序 謝宗諺 xv
推薦序 林真男 xvii
前言 xix
本書摘要 xxi
 
第一章 緒 論/1
第一節 研究動機 1
第二節 研究意識 3
第三節 研究範圍 4
第四節 研究方法 5
第一項 文獻分析法 5
第二項 案例分析法 5
第三項 市場調查法 5
第四項 深度訪談法 6
第五節 研究架構 6
 
第二章 凶宅定義/9
第一節 內政部定義 9
第二節 法院見解 13
第一項 時間上定義 13
第二項 空間上定義 14
第一款 專有部分 15
第二款 非專有部分 17
第三節 民眾見解 21
第一項 市場調查法 22
第二項 深度訪談法 30
第四節 小結 32
 
第三章 凶宅價值減損差額之計算/37
第一節 何謂凶宅價值減損差額 39
第一項 正常價格與特定價格 43
第二項 不動產價格影響因素 45
第一款 一般因素 46
第二款 區域因素 48
第三款 個別因素 49
第二節 凶宅價額減損之計算方法 50
第一項 成本法 51
第二項 收益法 52
第三項 比較法 54
第三節 比較法之個別調整因素 56
第四節 實務之凶宅估價報告統計 59
第一項 自殺案件之統計 59
第二項 不同自殺方式之減損比例 62
第一款 燒炭自殺 65
第二款 上吊自殺 67
第三款 服藥自殺 69
第四款 跳樓自殺 70
第五節 小結 74
 
第四章 自殺致凶宅價值減損之責任/81
第一節 凶宅價值減損之請求權基礎 81
第一項 契約責任 82
第一款 承租人之保管義務責任 82
第二款 債務不履行責任 89
第三款 小結 94
第二項 侵權責任 95
第一款 民法第184條第1項前段 95
第二款 民法第184條第1項後段 99
第三款 民法第184條第2項 106
第四款 小結 108
第二節 凶宅價值減損之性質 109
第一項 純粹經濟上損失說 110
第二項 所有權侵害說 112
第三項 小結 116
第三節 最高法院與高等法院判決統計 117
第一項 最高法院判決統計 118
第二項 高等法院判決統計 119
第四節 小結 134
 
第五章 建議與結論/137
第一節 結論 137
第二節 建議 138
第一項 建議政府明定凶宅定義 138
第二項 建立凶宅登錄機制 140
第三項 建議法院明列凶宅估價報告數據 141
第四項 雙方簽立「自殺賠償條款」 142
第五項 落實保險機制降低社會成本 144
第三節 給房東的建議 146
第一項 增訂自殺賠償條款 146
第二項 同時請求契約與侵權責任 147
第三項 預防房屋成為自殺結果地 148
第四項 以保險分擔凶宅風險 149
 
參考文獻(依姓名筆畫排列)/151
一、專書 151
二、期刊 152
三、學位論文 154
四、研討報告 155
五、網路資料 155
 
 
1、新學林網路會員所購買的商品均享有取貨7天的鑑賞期﹝包含國定假日、例假日﹞,退貨之商品必需於取貨7天內辦理,否則恕不接受退換貨。
2、依照消費者保護法規定,凡消費者於網站購物均享有7天商品鑑賞期,但是在門市取貨則不在此規範內,因為門市取貨可當場檢視商品,所以不符合消費者保護法第19條7日猶豫期規定。唯需注意辦理退貨商品需保留完整外包裝、附件、外盒等等,才可辦理退貨。
3、如欲退貨,請在鑑賞期內將商品寄回,每張訂單限退一次。
4、鑑賞期非試用期,若您收到商品經檢視後有任何不合意之處,請立即依照退貨規定辦理退貨
5、除非您收到的書與訂單不符,否則該筆交易已完成,無法再退、換書。
6、若收到的書籍有缺頁、破損、倒裝,請寄回更換。應更換之書籍已無庫存時,您可選擇全額退款,或更換其他新學林經銷之圖書並補、退差價。
7、新學林法學雜誌訂戶,若中途退訂,退還剩餘書款計算方式=已繳書款-實際寄發書金額(以每本定價460元計算)-基本手續費200元(含人工處理費、金流手續費等)。詳細退款方式以網路書店公告為準
8、若需退款,作業時間約十四個工作天。
9、函授退換貨請依照「函授退費說明辦理」。
10、電子書、期刊、雜誌依《消費者保護法》第19條第二項『通訊交易解除權合理例外情事適用準則』,非因無內容或無法使用之狀況,即無法退換貨。
1、本網站已設20本團購價,請直接下訂即可。
2、如您需要其他類型產品團購,則請聯繫客服或直接將需求e-mail至 law@sharing.com.tw 即可
一、購物說明
1.本站商品出貨一律是最新版本。
2.一般書籍
(1)網路訂購書籍會以貨運或掛號方式寄送。
(2)當日訂單指每日中午12點前付款完成的訂單,每日中午12點以後付款完成的訂單,則視為隔天訂單(不含例假日)。
(3)一般情形下,我們於確認訂單並收到款項後3-4個工作天(不含例假日)內為您辦理出貨事宜,出貨依照付款時間順序,並配合物流公司運送安排,無法由會員指定包裹的寄送日期及物流公司。連假後、開學季、書展期間,訂單出貨會有所延遲,約需7-10個工作天,實際出貨時間仍將依訂單量調節。
3.預購、調貨、加刷書籍須知
若您所購買的書籍中包含「即將出版」的預購書籍與「目前已經出版」的調貨、加刷書籍,預購商品與調貨、加刷書籍會與現貨書籍一起寄出,購買前請務必確認是否可以等待,如欲分開出貨,需另再加收80元運費(海外地區運費另計)。
4.任選活動組套出售的優惠商品(如:任選x本x折、滿額加購 / 贈品...等活動),建議與其它商品分開下單,以獲得最快的取貨速度。
5.已顯示「缺貨」的商品(包含少量提供、絕版商品),暫時無法提供會員購買。建議您可點選商品頁面右方「鈴鐺按鈕」,加入「可訂購時通知我」,當商品為正常供貨,新學林將以EMAIL通知您。
6.外版書
一般約7~14個工作天左右,建議把外版書與其它商品分開下單,以獲得最快的取貨速度。
7.海外地區
(1)海外地區由於寄送方式、航運、海運清關時間不穩定,可能造成航班及清關時間延誤,如有延誤到貨情形,請見諒。 付款方式僅提供信用卡線上付款。
(2)各國依商品種類及價值核訂關稅與附加費用,若海關核定需支付進口關稅,則需由收貨人自行支付。
(3)跨國運送作業繁複,故不提供海外退換貨服務,出貨前我們皆會細心檢查及包裝,請您安心訂購。
(4)商品出貨後,即無法修改寄送位址、收件人等資料。
(5)運送注意事項
請提供護照英文全名/本名,若因為收件資訊不正確無法配送且無人簽收,導致包裹退回我們將直接取消整筆訂單。
被退回之包裹僅會以購物金方式歸還商品金額 ( 運費一律不歸還 ),作業完成後也會以e-mail方式通知您,若需重新寄送包裹,需自行負擔運費。
8.函授課程教材
函授教材以貨運或掛號方式寄送。一般情形,若是已開課課程,首次寄送教材會於完成付款後約4個工作天出貨(不含例假日),並且依當時的課程進度寄送相關教材;若是尚未開課科目,將依照開課時間寄送相關教材。
9.本站所有商品都會仔細包裝後審慎寄出,難免會因運送過程中造成不可抗力的因素,如完美主義者不建議購買,可直接至實體店面選購。
10.電子書、期刊、雜誌
依《消費者保護法》第19條第二項『通訊交易解除權合理例外情事適用準則』,非因無內容或無法使用之狀況,即無法退換貨。
11.您可至【會員專區】>【訂單管理】,查詢商品寄送進度,實際送達時間則須視本公司作業流程及物流配送進度而定。若遇節慶假日(大檔期),或其他不可抗力之因素,則可能造成物流延遲配送。
12.商品出貨後,即無法修改寄送地址、收件人等資料,請您送出訂單前,務必確認您的訂單資料為正確,以保障您的權益。若您原本的地址無法成功投遞,包裹將會被退回,並以EMAIL方式通知會員,若要再次寄送,需補80元運費(海外地區運費另計,不得與其他訂單合併寄送),當您完成補繳運費,我們將盡速安排補寄事宜。
13.如有發票相關問題,請與客服部聯繫,逾期恕不受理。客服部:02-27001808分機24;電子信箱:law@sharing.com.tw

二、取消訂單
1.訂單成立後,遇有修改付款方式、訂購商品、金額及數量等情況,必須請您申請取消訂單,重新訂購。申請取消訂單的流程:【訂單管理】>【訂單編號】>【我要詢問】>【取消訂單】,客服將為您取消原訂單,如原訂單已完成付款,直接進行後續退費流程;您也可以選擇來電或LINE、EMAIL的方式進行取消訂單。客服部:02-27001808分機24;電子信箱:law@sharing.com.tw。
2.會員選擇門市取書,請於訂單成立後7日內來電(或LINE)預約取書日,未於約定日取書,訂單將為您保留3日,逾期將自動取消訂單。
3.若為任選活動而組套出售的優惠商品(如:任選x本x折、滿額加購 / 贈品...等活動),不可單品取消、退貨,需整筆一併取消。

三、運費說明
1.宅配到府:貨運單筆訂單金額滿1000元,可享免運乙次,未滿則加收80元(台灣本島、離島皆同)。符合單筆訂單免運資格者,若要分批出貨,每次則須收取80元運費。
如遇收件人未收件,導致包裹被退回的情況,新學林將以EMAIL方式通知會員;若要再次寄送,收件人需補80元運費(海外地區運費另計,不得與其他訂單合併寄送),當您完成補繳運費,我們將盡速安排補寄事宜。
2.新學林門市取貨:免運。
註:若遇活動檔期,訂單處理費用(運費/郵資)將依照活動優惠標準調整,不另行公告請參考活動網頁。

四、本公司保留隨時修改、終止變更商品之權利。修改後之商品內容將於本網頁更新,恕不另行通知。

五、如有未盡事宜,本公司保有調整及最終解釋權之權利。